Pozwolenie na budowę jest decyzją a zarazem dokumentem administracyjnym, dzięki któremu możemy rozpocząć jakiekolwiek roboty budowlane. Uzyskanie pozwolenia wymaga jednak czasu - średnio od 3 do 6 miesięcy, choć należy w tym miejscu zaznaczyć, iż ten czas może ulec skróceniu lub wydłużeniu w zależności od stawianego domu oraz od wymagań właściwego urzędu. Zakładając, że już posiadamy działkę oraz projekt domu, który chcemy wybudować uzyskanie pozwolenia można podzielić na kilka etapów:

• ETAP 1 – plan zagospodarowania przestrzennego

  Plan zawiera informacje dotyczące obszarów gminy bądź miasta i ich przeznaczenia – obszar zabudowy mieszkaniowej, lasy, użytki rolne i inne. Informacje te zawarte są w części rysunkowej planu w postaci mapy z naniesionymi terenami, ulicami, placami itd. Druga częścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest część opisową, która zawiera uchwałę rady gminy. Dzięki niemu uzyskujemy potwierdzenie, że nasza działka jest działką budowlaną i możemy na niej wybudować dom. Krok ten warto wykonać jeszcze przed zakupem działki – wówczas będziemy pewność, że grunt, który zamierzamy kupić ma odpowiednie przeznaczenie.
  
  Dokument ten uzyskujemy w Wydziale Architektury w Urzędzie Gminy lub Miasta - aby go otrzymać należy złożyć odpowiedni wniosek. Koszt z reguły waha się: za wypis z planu 30 do 50 zł, za wyrys z planu 20 zł za jedną stronę .

• ETAP 2 – decyzja o warunkach zabudowy

  Decyzję te wydawane są przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta i do nich należy kierować wnioski, które są dostępne w Urzędzie Gminy lub Miasta. Jeśli jednak teren na którym chcemy dokonać inwestycji należy do terenów zamkniętych w świetle prawa budowlanego wówczas decyzję tę wydaje wojewoda. Jeśli mamy do czynienia z morskimi wodami wewnętrznymi lub morzem wówczas decyzje wydaje dyrektor właściwego miejskiego urzędu morskiego. W przypadku gdy nasza działka leży w obszarze dwóch gmin o decyzje należy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta tego urzędu (gminy lub miasta) na obszarze, którego leży większa część działki.
  
  Składając wniosek o warunki zabudowy musimy określić następujące rzeczy:

  • granice terenu objętego wnioskiem – zaznaczone na mapie sytuacyjnej do celów projektowych. Zaznaczenie należy zrobić na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy ewidencyjnej (katastralnej) obejmującej teren inwestycji wraz z obszarem na który nasza inwestycja będzie oddziaływać (są to działki sąsiednie). Mapa winna być sporządzona w skali 1:500 lub 1:1000. Mapę zasadniczą (kopię) otrzymamy w wydziale geodezji w starostwie lub powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Mapa uzyskana tą droga musi być zaktualizowana przez geodetę.
  • planowany sposób zagospodarowania terenu wraz z jego przeznaczeniem oraz rzutem planowanych obiektów budowlanych. Należy tego dokonać w formie opisowej i graficznej na planie zagospodarowania działki na mapie uwzględniając obrys domu, wjazd na posesje itd.
  • Zapotrzebowanie na media – wodę, energie elektryczną, sposób w jaki planujemy odprowadzać ścieki i inne oraz potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej, takie jak dostęp do drogi.
  • parametry techniczne inwestycji wraz z danymi, które określają wpływ inwestycji na środowisko. Te dane przedstawiamy tylko w przypadku gdy nasza inwestycja nie jest zaliczana do mogących znacząco oddziaływać na środowisko naturalne i nie wymaga zakresu tego oddziaływania.
  • jeśli mamy w planach budowę obiektu handlowego należy wówczas określić powierzchnię sprzedaży.

  Wszystkie dane które umieszczamy we wniosku mają charakter orientacyjny, choć należy pamiętać, iż urząd wydający decyzję określa wiążąco czy dana inwestycja na naszym terenie będzie możliwa do zrealizowania.
  
  Finalna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest po rozpatrzeniu wniosku (po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego). Jeśli zamierzenia inwestora nie są sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja taka winna być wydana w przeciągu do dwóch miesięcy. Jeśli jednak dla danego terenu, na którym jest zlokalizowana działka nie ma planu zagospodarowania stosowana jest wówczas procedura rozprawy administracyjnej i ocena wojewody w zakresie zgodności z prawem przygotowanych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
  
  O wydanie takiej decyzji może wystąpić każda osoba. Jest ona bezpłatna jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego.

• ETAP 3 – warunki techniczne przyłączy mediów

  Uzyskujemy je w odpowiednich wydziałach jednostek dostarczających media (zakład energetyczny, gazowniczy, przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne).
  
  W obecnym stanie prawnym, tj. od dnia 26 września 2005 r., wg ustawy o Prawie budowlanym w przypadku budowy przyłączy, inwestor ma prawo wyboru procedury pozwalającej na realizację inwestycji i może skorzystać z jednej z dwóch możliwości:

  • na podstawie zgłoszenia (art. 30 ust. 1 pkt. 1a w zw. z art. 29 ust. 1 pkt. 20) – wówczas należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych wraz z podaniem terminu ich rozpoczęcia. W tym przypadku procedura ta wymaga dołączenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wraz z odpowiednimi szkicami tj. projektem zagospodarowania działki, opisem technicznym instalacji wykonanym przez uprawnionego projektanta, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
    Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że uzupełniono również art. 57 Prawa budowlanego, poprzez nałożenie na inwestora obowiązku dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie, potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy.
  • bez zgłoszenia (art. 29a) - dodany art. 29a ustawy Prawo budowlane daje inwestorowi możliwość realizacji przyłączy bez zgłoszenia. Zobowiązuje jednakże inwestora do wykonania na odpowiedniej mapie planu sytuacyjnego przyłącza. Do planu tego będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego, a do wykonywania przyłączy – w zależności od rodzaju przyłącza – Prawa energetycznego bądź ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

• ETAP 4 – projekt budowlany

  Jest niezbędnym elementem do uzyskania pozwolenia na budowę, powinien być sporządzony w czterech egzemplarzach. Składa się z projektu zagospodarowania działki lub terenu (jest sporządzony na aktualnej mapie z naniesionymi granicami działki, obrysami projektowanych budynków, uzbrojeniem terenu, układam zieleni itd.) i projektu architektoniczno – budowlanego, który to określa formę i konstrukcję obiektu budowlanego, charakterystykę energetyczną). Projekty przyłączy mogą być częścią składową projektu budowlanego, lub można je opracować oddzielnie jako aneks.
  
  W przypadku bardzo indywidualnego podejścia do inwestycji jako elementu niepowtarzalnego należy zwrócić się do uprawnianego architekta, który zrealizuje projekt indywidualny. Z reguły jednak takie rozwiązanie wiążę się z bardzo wysokimi kosztami. Drugą (najbardziej powszechną) z możliwości jest skorzystanie z projektów domów gotowych - taka forma wyboru wiążę się z konieczną adaptacją projektu do warunków lokalnych usytuowania terenu. W przypadku jeśli chcemy dokonać zmian w samym układzie funkcjonalnym budynku na etapie projektu to możemy dokonać adaptacji projektu gotowego [LINK 2] pod kątem naszych indywidualnych zapotrzebowań (zmiana położenia okien, układu ścian działowych, kąta nachylenia dachu itd.). Zmiany tego typu również dokonuje uprawniony architekt.

• ETAP 5 – pozwolenie na budowę, rozpoczęcie budowy

  Decyzję o pozwolenia na budowę wydaje właściwy organ architektoniczno-budowlany (starosta) na podstawie wniosku inwestora. Czas rozpatrywania wniosku wynosi ustawowo maksymalnie 60 dni.

  Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć (zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku opublikowaną w Dzienniku Ustaw z 2003 r. Nr 207 poz.2016 Art. 33. 2.):

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z niezbędnymi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegółowymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 potwierdzającym uprawnienia do projektowania (aktualne na dzień opracowania projektu),
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

  
  Po otrzymaniu pozwolenia na budowę decyzja ta musi się uprawomocnić. Czas ten wynosi 14 dni i jest to czas na ewentualne odwołania się osób trzecich. Po uprawomocnieniu można zacząć roboty budowlane. Należy jednak pamiętać, że w ciągu co najmniej 7 dniu poprzedzających początek robót musimy o tym fakcie powiadomić starostwo. Jest to wymagane prawem budowlanym. Do tego zawiadomienia należy dołączyć oświadczenia kierownika budowy, który stwierdza przejęcie przez niego obowiązku kierowania budową, inspektora nadzoru inwestorskiego (o ile został ustanowiony) i przejęcie przez niego nadzoru inwestorskiego.
  
  W momencie kiedy zawiadamiamy o planowanym terminie rozpoczęcia robót należy zwrócić się z prośbą o wydanie dziennika budowy lub na drodze urzędowej poświadczyć podpisem i pieczęcią ów dokument nabyty inna drogą. Jest to wymóg, określony w art. 45. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa Budowlanego. Dziennik budowy jest urzędowym dokumentem, który będzie zawierał przebieg robót budowlanych, okoliczności zachodzących w czasie ich trwania, czy chociażby zdarzeń z miejsca prac. Jako, że dziennik budowy jest oficjalnym dokumentem musi mieć ponumerowane wszystkie strony (pozwala to na dokonywania wpisów chronologicznie) wraz z pieczęciami organu wydającego dziennik. Posiada format A4, podwójne strony umożliwiające tworzenie kopii. Dziennik budowy posiada tzw. stronę tytułową, na której powinny się znajdować następujące dane:

  • numer dziennika budowy (nadany przez organ administracyjny),
  • data wydania dziennika budowy,
  • liczba stron dziennika budowy,
  • dane personalne inwestora,
  • dane dotyczące budowy (adres, rodzaj budowy),
  • numer i data wydania pozwolenia na budowę.

  
  Osobą odpowiedzialną za prawidłowe prowadzenie dziennika budowy jest nie inwestor a kierownik budowy.
  
  Może zdarzyć się tak, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest odmowna - wówczas to my jako inwestorzy mamy prawo odwołania się od tej decyzji. Na to działanie też jest przewidziany czas 14 dni. Odwołanie należy złożyć w tym przypadku u wojewody, niemniej jednak również poprzez organ wydający decyzję negatywną. W przypadku kolejnej odmowy również mamy prawo do odwołania, tym razem jednak do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Czas na odwołanie na tym szczeblu wynosi 30 dni.
  
  Jeśli zdarzy się sytuacja, że w przeciągu 3 lat od daty uprawomocnienia się pozwolenia na budowę nie rozpoczniemy robót lub przerwiemy je na czas dłuższy niż 3 lata, wówczas pozwolenie traci swoją ważność. Może zdarzyć się tak, że posiadając prawomocne pozwolenie na budowę chcemy dokonać zmian adaptacyjnych projektu, wówczas należy złożyć wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym przypadku występujemy o taką zmianę do organu administracyjnego, który wydał pozwolenie.